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Quelle fiscalité pour votre investissement immobilier ?

Publiée le 17/03/2021

Bien choisir sa fiscalité est PRI-MOR-DIAL. Plusieurs options s'offrent à vous. Attention, on s'accroche :

  1. Investir dans un meublé ou en nu ? Fiscalement, l'Etat incite au meublé. Le LMNP (loueur meublé non professionnel) est le régime phare des investisseurs. Le meublé permet d'augmenter le loyer de 15 à 20 %. Dans le LMNP, vous avez deux moyens pour avoir des avantages fiscaux :

- le régime micro-Bic (ou forfaitaire) : vous n'êtes imposé que sur 50 % des loyers perçus.

- le régime réel : souvent plus intéressant mais plus ardu dans les calculs. Vous déduisez les charges (frais de gestion, mobilier, travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriétés…) et les amortissements (déduire de vos loyers une partie du prix du logement) de vos recettes. Ce dispositif diminue vos revenus locatifs imposables. Il s'applique automatiquement si vos recettes locatives dépassent 70.000 euros à l'année.

Si vous choisissez le nu (non meublé), vous serez alors sous le régime foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 % ou alors en régime réel, mais sans pouvoir pratiquer d'amortissement.

  1. Neuf ou ancien ? Ce choix se fait en fonction de votre rapport au risque et de votre niveau d'implication.

- Globalement, le neuf est plus facile car clé en main. « Les frais de notaires sont aussi plus faibles, autour de 2 %, contre 8 % dans l'ancien et vous avez une garantie décennale : pendant dix ans, vous n'avez pas de travaux à prévoir », ajoute Karl Toussaint du Wast. Mais le neuf est plus cher à l'achat, avec donc un rendement plus faible. Si vous êtes sous le régime Pinel, vous avez des avantages fiscaux à la location nue (sur une durée précise) mais des loyers plafonnés et un risque de moins-value à la revente.

- L'ancien est moins cher et laisse la possibilité de faire des travaux (déductibles de vos impôts), ce qui augmentera votre rendement et réduira votre endettement. « Comme tout investissement, plus on prend un package, moins on va avoir de rentabilité. Plus on résout le problème, plus on va avoir de rendement », indique Charles Collas. Les logements sont généralement mieux placés, donc plus attractifs avec moins de risques de vacances locatives. Attention néanmoins aux rénovations de copropriétés et surtout évitez les « passoires thermiques », qui, en 2023 seront interdites à la location (d'abord pour les classes énergétiques G) faute de mise aux normes.

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